В настоящее время в Ленинградской области идет разработка документов, определяющих политику малоэтажного жилищного строительства в регионе. Одной из важнейших задач на данном этапе является формирование и реализация комплекса мероприятий, позволяющих каждой семье, нуждающейся в улучшении жилищных условий, приобрести комфортное жилье – индивидуальный дом.

Для реализации названных задач необходимо, в числе прочих мер, сформировать механизмы финансирования малоэтажного строительства. Актуальность данной работы обусловлена необходимостью разработки способов финансирования строительства, альтернативных ипотечному кредитованию под неприемлемо высокий процент (14-17%).

Поскольку процентная ставка по кредиту коммерческих банков напрямую зависит от ставки рефинансирования ЦБ, стоимость кредитов для населения может быть снижена либо за счет уменьшения ставки рефинансирования и законодательного закрепления нормы прибыльности коммерческих банков, либо за счет создания альтернативных кредитно-финансовых механизмов, позволяющих гражданам получать кредиты под низкий процент (0-3%). Одним из таких механизмов являются жилищно-строительные, жилищно-накопительные кооперативы и строительно-сберегательные кассы (ССК).
Основное отличие жилищно-строительных кооперативов от жилищно-накопительных и ССК в том, что последние не участвуют в строительстве жилья, а только организуют работу финансово-кредитного механизма и приобретают жилье для своих членов на первичном или вторичном рынках.

В основу деятельности жилищно-накопительных кооперативов были положены принципы широко распространенной в Европе схемы строительно-сберегательной кооперации, и прежде всего немецкой системы строительных сберегательных касс.
За годы, прошедшие после Второй мировой войны в Германии за счет средств, аккумулированных ССК было построено около 13 млн. единиц домовладений. Поддержка государства в виде премий изначально составляла 25-35% от ежегодного депозита. Впоследствии она постепенно снижалась: до 10% к 1989 г. Кредитная ставка в ССК Германии составляет 5-6% при сроке погашения кредита в 12 лет. По аналогии с немецкими были созданы ССК в Австрии, Чехии, Словакии, Венгрии и других странах Восточной Европы. В Чехии в первый же год членами ССК стали 2% жителей, в Словакии - 0,9% и в Венгрии - 3% (около 300 тыс. человек). Через 10 лет работы уже 44,6% чехов и 50% словаков были вовлечены в систему ССК. В Венгрии на 7-м году участниками института стало почти 9% населения.

Некоторые страны избрали другой путь развития жилищного строительства, в частности на основе ипотечного кредитования, включая институты секьюритизации ипотечных кредитов по американскому образцу. К числу таких стран относилась, например, Польша, которая в результате намного отстала в темпах строительства от стран-соседей. Доля выданных жилищных кредитов в ВВП составила в Польше лишь 0,8% в 1999 г. и 1,8% в 2002 г., а в Чехии и Словакии уже в 1999 г. доля всех жилищных кредитов в ВВП была 8,4% и 7%, в 2002 г. - 20% и 12,7 % соответственно. Уже с 2000 г. в Польше началось сокращение темпов жилищного строительства.

Система стройсбережений существует и в США. Более того, в США с начала 20-х и до начала 80-х г.г. прошлого века система, аналогичная немецкой, была основной и охватывала 60% населения через систему специализированных организаций, "Savings & Loans", аналогичных европейским ссудо-сберегательным кассам.

Во Франции строительные сбережения исторически (с 1852 г.) аккумулируются в банках. Есть два вида жилищных сберегательных счетов: на первом (так называемая сберегательная книжка А) можно накапливать до 100 тыс. франков и после этого получить льготный жилищный займ в 150 тыс. франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи франков; второй вид жилищных сберегательных счетов - так называемые счета PEL (план жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс. франков и получать льготный жилищный займ на сумму до 600 тыс. франков под 4,8% годовых. Ставки по займам ниже рыночных на 4 - 5 процентов, сроки от 3 до 20 лет. Участниками накоплений является более трети населения Франции.

В России уже в советское время также появились специализированные потребительские кооперативы – жилищно-строительные, дачно-строительные, гаражно-строительные. Особенностью этих потребительских сообществ было то, что они имели явно выраженную специализацию – строительство и последующую эксплуатацию какого-либо объекта недвижимости либо комплекса таких объектов.

Начавшиеся в 1985 г. процессы структурной перестройки социалистического государства и социалистической экономики постепенно свели на нет громадную помощь государства специализированным потребительским кооперативам (государство, с одной стороны жестко контролируя деятельность кооперативов, с другой стороны значительно субсидировало участие в ЖК и ЖСК, оплачивая до 70% стоимости жилья, земля и коммуникации предоставлялись бесплатно, стройматериалы отпускались по ценам ниже рыночных, предоставлялись льготные ссуды). Оказавшиеся один на один с рынком члены ЖСК, ДСК и ГСК не могли угнаться за ростом цен и часто кооперативы прекращали свою деятельность так и не начав строительства. Нежизнеспособность специализированных кооперативов в условиях отсутствия протекционистской государственной политики, льготных кредитов государственных банков и государственных цен на стройматериалы привела к исчезновению случаев массового создания специализированных потребительских кооперативов.

На сегодняшний день развитие системы жилищных кооперативов отсутствует в системе намеченных Президентом Российской Федерации национальных приоритетов. На современном этапе российское государство, не оказывает поддержки потребительским строительно-сберегательным кооперативам, не создает также каких-либо благоприятных налоговых стимулов гражданам и юридическим лицам для приобретения и строительства жилья с помощью потребительских строительно-сберегательных кооперативов. В то же время государство всячески продолжает проводить протекционистскую политику, как в отношении кредитной деятельности коммерческих банков, так и в отношении лиц, желающих воспользоваться ипотечными жилищными кредитами.
Принцип работы жилищного кооператива можно представить на следующем примере. Допустим, что рассматриваемый кооператив - замкнутая система, состоящая из 10 семей, желающих приобрести доступное жилье. Если каждая семья будет ежегодно откладывать одну десятую необходимой суммы, то сможет купить квартиру через 10 лет. Если же семьи объединяют свои средства в общую кассу, – то первая сможет отметить новоселье уже через год, при этом продолжая ежегодно вносить в общий котел необходимую сумму. На следующий год жилье приобретается второй семье – на средства остальных девяти членов группы, а также на средства, выплаченные первой семьей в счет погашения долга. По окончании третьего года квартира покупается для третьей семьи – в том числе на средства, выплачиваемые первой и второй семьей за уже приобретенное им жилье и т.д. Данная схема представлена в таблице 1.
Основное преимущество этой модели накопления в том, что она позволяет сократить среднеарифметический период ожидания с 10 до 5,5 лет. Однако в данной модели не рассматривается возможность выплаты всей стоимости жилья семьей с определенным уровнем дохода.

Тем не менее, необходимость в улучшении жилищных условий есть и у граждан, чей среднемесячный доход не позволяет сформировать накопительный взнос или вносить требуемые суммы ежемесячного погашения долга. Кроме того, существуют категории граждан, установленные федеральным и региональным законодательством, имеющие право на государственную поддержку при приобретении жилья.

Для оказания адресной помощи таким семьям необходима государственная поддержка жилищных кооперативов, которая может выражаться:«Свой дом» является структурным подразделением ГУП «Белгородский областной фонд поддержки ИЖС», единственным учредителем которого выступает Белгородская область. Источниками формирования уставного фонда ГУП являются бюджетные ассигнования областного уровня и доходы и поступления от деятельности предприятия.

Членом ССК «Свой дом» может быть физическое лицо постоянно зарегистрированное, и постоянно проживающие в Белгородской области, имеющие намерения осуществлять индивидуальное жилищное строительство и (или) приобрести в собственность недвижимость, и отвечающие одному из следующих требований:Период накопления составляет не более 5-ти лет, начисление премии на накопительный пай происходит в течение первых трех лет. Денежные средства (кредит) предоставляются члену кооператива на срок не более 7 лет с оплатой за пользование в размере 1% годовых, являются целевыми и не могут быть использованы на другие цели, кроме строительства жилого дома.

Филиалы кооператива "Свой дом" имеются во всех районах Белгородской области. На 1 января 2009 года в ССК «Свой дом» вступило 7184 человек, сумма паевых накопительных взносов составила 1298,7 млн. рублей. Всего выдано кредитов на сумму 1826,4 млн. рублей, возвращено паевых взносов 986,6 млн. рублей. Доля средств областного бюджета – 28,6% .

Основное преимущество данного способа финансирования жилищного строительства, которое определяет целесообразность его применения и в Ленинградской области, является низкая ставки по кредиту – 1%. Необходимость кредитования граждан и в Российской Федерации под 0-1% годовых для целей индивидуального строительства стала очевидна после обнародования Счетной палатой в мае 2008 года результатов проверки проекта «Доступное жилье». По итогам данной проверки выяснилось, что многие семьи, которые хотели бы принять участие в национальном проекте, не смогли этого сделать и около 30% средств, выделенных для жилищного субсидирования молодых семей из бюджета, оказались невостребованными. Причина этого заключается в том, что реализация программы предусматривала использование гражданами ипотечных кредитов, но банковские ставки 14-16% годовых делают обслуживание кредита невозможным для граждан даже со средним заработком.

Из расчетов, приведенных в таблице 2 можно увидеть, что ипотечное кредитование увеличивает стоимость жилья в 1,7-2,8 раза по сравнению с кредитованием в жилищно-накопительном кооперативе. Жилищные кооперативы не используют заемных средств, а значит, взимают процент лишь за операционные расходы и могут предоставлять кредиты под минимальный процент, вплоть до нулевого .

Но для применения Белгородского опыта создания строительных кооперативов в Ленинградской области, необходимо учесть местные особенности: реальные денежные доходы той части населения, которая в наибольшей степени нуждается в улучшении жилищных условий и стоимость жилищного строительства.

Средняя номинальная заработная плата, начисленная за май 2009 года, по полному кругу организаций, включая организации малого предпринимательства, составила 17722 рублей . Прожиточный минимум по состоянию на июнь 2009 года для трудоспособного населения составил 5267 рублей. Но на сегодняшний день для поддержания и развития домашних хозяйств прожиточного минимума не достаточно, следовательно, не более половины денежный средств сверх прожиточного минимума могут быть отложены для приобретения жилья. В Ленинградской области ежегодно среднестатистическая семья из трех человек (двое трудящихся и один ребенок) сможет откладывать порядка (17722*2 – 5267*3)/2 =9821,5 рублей в месяц или 117858 рублей в год на покупку жилья. При наличии в семье уже троих детей (необходимого минимума для сохранения численности нации) денежные средства на приобретение жилья в семейном бюджете будут отсутствовать.

При средней рыночной стоимости 1 кв. метра жилья в Ленинградской области равной 35750 рублей, стоимость комфортного жилого дома (площадью от 100 кв. м. – для семьи из трех человек) составит от 3 575 000 рублей. Для накопления такой суммы семье со средней по области заработной платой потребуется 3 575 000/117858= 30,33 лет – неприемлемый для семьи срок.
Кроме того, в системе ССК «Свой дом» в Белгородской области размер кредита ограничен (максимум 600 тысяч рублей) и только с его помощью нет возможности осуществить строительство комфортного жилого дома. В Ленинградской области этот максимальный размер займа необходимо увеличить, также необходимо изменить соотношение «накопительный взнос - кредит» в сторону увеличения доли кредита. Так, в Белгородской области заемщик может получить не более двукратной суммы накопительного взноса, в Ленинградской области целесообразно увеличить размер кредита до трех- четырехкратного размера взноса. Таким образом, за три года накопительного периода семья сможет накопить 117 858*3=353 574 рублей и получить кредит под 1% на сумму 353 574*4=1 414 296 рублей, срок погашения которого составит 1 414 296 /117 858=12 лет. Оставшаяся сумма для покупки или строительства дома может быть погашена за счет средств бюджетов различных уровней либо за счет средств предприятий и специализированных фондов. При соблюдении определенных требований, в частности рождении троих и более детей, оставшаяся сумма долга также может быть погашения из указанных источников.

Для граждан, которые не могу приобрести жилье в собственность целесообразно предусмотреть в государственных жилищных программах предоставление различных видов социального жилья в сельской местности: жилье для сезонных рабочих, служебное жилье для работников агропромышленных предприятий и т.п. Таким образом, можно привлечь необходимые кадры на село, что позволит решить проблему безработицы на селе и повысить потенциал развития сельских предприятий. Такое жилье может предоставляться на условиях льготной аренды либо безвозмездного пользования.

Все названные меры в комплексе позволят сделать индивидуальное строительство доступным большинству жителей Ленинградской области, сделать сельский образ жизни привлекательным для различных категорий граждан и организовать комплексную малоэтажную застройку в сельской местности, основой которых станут самодостаточные поселения ландшафтно-усадебного типа.